宅建業者が売主となる宅地、または建物の売買契約においては、瑕疵担保責任についてこれを負う期間をその目的物の引渡しの日から２年以上とする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされています。
買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、これを負う期間を買主が知ったときより１年未満の期間とすることのほか、契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの等があげられる。宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としています。
売主が個人で中古物件の場合、契約によって免除されている場合も多く、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想されるからです。
したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。
但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は責任を負います。